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世邦魏理仕:我国物流地产出资开展陈述(上)w66利来国际网址

来源:http://www.sothmail.com 责任编辑:利来国际真人 更新日期:2018-02-10 14:00

  世邦魏理仕:我国物流地产出资开展陈述(上)

□ 世邦魏理仕 陈仲伟 罗瑾

  

近来,世邦魏理仕研讨部发布了我国物业出资攻略——物流地产出资展开陈述。陈述显现,一线城市 (特别是上海)以及成都是当时我国物流地产的最佳出资目的地,而关于青岛、杭州、长沙等城市来说出资者需坚持慎重。

  

2014年,世邦魏理仕研讨部发布了MarketScore我国物业出资攻略系列陈述的前两部分,首要聚集我国写字楼及零售物业商场。在此系列陈述的第三部分把目光投向物流地产。

  

本陈述中选择了14个对物流地产商场体现发生影响的要害变量,并针对全国17个首要城市进行剖析。这些变量要素分类包含商场流动性、历史空置率、租金波动性、租金体现、未来供给量、互联网普及率、电商展开程度、工业添加值、货品运输量、消费品零售总额、进出口总额、现有物流地产商布局、商场位置以及净回报率等。

  

需求指出的是,MarketScore模型得出的商场评分是依据每一个商场的全体根本面所作出的判别,出资者在做出资决策的时分还必须结合详细项目以及项目周边的状况做更深化的剖析。

  

现状:打破现有格式负重致远

  

一、优质物流设备依然紧俏

  

近年来,政府活泼推广集约用地以及城市工业用地目标的逐年下降在必定程度上束缚了物流地产的展开速度。虽然物流地产在曩昔十多年间阅历了从零到有的高速添加,但全体来看,现代物流设备的供给远落后于日益胀大的需求。到2015年上半年,在华九家首要物流开发商非自用高标准物流设备存量累计仅约2000万平方米,折合人均面积不到0.015平方米。比较之下,美国高标准物流设备总存量约为3.7亿平方米,折合人均面积达1.17平方米。

  

二、竞赛格式根本构成

  

世界物流地产商普洛斯于2004年展开在华事务,敞开了我国现代物流地产的新篇章。得益于世界化的本钱运作和丰厚的运营经历,普洛斯依托先发优势在我国商场进行活泼扩张,成功成为了职业龙头。现在,普洛斯在全国具有185个园区,建成物业达1180万平方米,规划乃至大于其他八大开发商的总和。经过多年的展开,以普洛斯为首的我国物流地产竞赛地图已根本构成。在前期进入我国商场的普洛斯凭仗其老练运营经历积累了很多优质客户,其遍及全国各地的物流网络构成了规划效应,为其项目开发、招商及运营带来了活泼影响。因为物流地产出资门槛高,资金沉积大,除传统的债务及股权融资途径外,还需求凭仗基金信任等杠杆撬动项目的开发周转。有鉴于此,在现在融资途径尚相对单一的我国商场来看,后来者若想打破物流地产的竞赛格式将任重而道远。

  

三、三驾马车拉动物流需求

  

跟着国家经济逐步向第三工业搬运及居民消费水平进步,零售消费品及高端制造业亦渐趋活泼。一起,因为我国地图宽广,大部分零售商的实体途径未完全下沉,此外消费者(特别中小城市及乡村的消费者)出门购物不及兴旺国家消费者便当,我国消费者愈加依赖于网络购物。2014年我国全年网络零售额占社会消费品零售总额的10.6%,远高于网络零售兴旺的美国(6.4%)。网络零售的兴起成为了催化剂,带动了一批电商及第三方物流对现代物流设备的需求。网络零售、零售消费品及高端制造业的三驾马车齐头并进,大幅拉动了物流需求。

  

  

未来:内外资巨子推进远景可期

  

一、方针利好拉动物流需求

  

因为我国采纳从出资拉动添加向消费拉动添加的战略转型,中央政府近年来继续出台多项方针利好,支撑物流及电子商务。其间,跨境电商的展开特别引人瞩目。自2014年3月,海关总署允许对跨境电商征收行邮税后,跨境电商展开进入了加快期,多个试点城市出现了保税库房“一库难求”的现象。此外,我国经过“一带一路”的战略协助沿线国家的根底设备建造,带动国内产能“走出去”;而由我国牵头建立的亚洲出资银行(亚投行)为“一带一路”的战略供给了重要的金融支撑途径。跟着一带一路的展开及亚投行地图的扩张,估计未来现代物流设备的需求将大幅拉升。

  

二、滨海沿江布局进一步深化

  

现代物流仓储布局以长三角、珠三角及渤海湾等传统公路路网及物流设备相对兴旺的区域为主。跟着在线零售及移动网络的不断兴旺,未来电子商务的展开趋势正不断向二三线乃至四线城市浸透和延伸。正如CBRE在年发布的物流地产白皮书中所猜测,除滨海城市外,国内外开发商正在逐步加强武汉及重庆等长江沿线纽带节点的战略布局。而依据5月份公布的《全国流转节点城市布局规划(2015-2020年)》,东线滨海和长江沿线这两条流转大路被归入“三纵五横”共八条全国主干流转大通道之内。利好方针将进一步促进这些节点城市的物流仓储商场的展开。

  

三、巨子赶紧布局物流地产

  

世邦魏理仕于2015年3月发布的《年亚太区出资者意向查询》中显现,工业商场依旧是本钱追逐的热门范畴,但是供需缺口依然较大。在2014年头相同的查询中,出资者表明有意分配8%左右的资金投向我国物流地产,但终究只要1%的资金在2014年投向该范畴,这恰恰显现了出资我国物流商场的一个重要瓶颈。因为地方政府遍及喜爱在资质和途径等方面有优势的大型物流开发商,组织出资者往往不得不转而采纳途径买卖,经过与物流开发商、物流企业、电商企业等企业合资的方法进行出资。仅在2015年第二季度,咱们已观察到多宗相似的事例。如GAWCapitalPartners和维龙建立合资公司,CBREGlobalInvestmentPartners和IvanhoeCambridge亦宣告对LOGOSChina进行出资;继上一年4月份初次注资后,RRJ再次向宇培出资2.5亿美元;万科也于同期联手黑石初次宣告建立物流公司。此外,普洛斯于7月宣告建立70亿美元基金布局我国物流商场。咱们估计在内外资巨子的推进下,国内物流地产商场将迎来愈加繁荣的展开。

  

一线城市:供需两旺需求外溢

  

上海供需两旺,交投活泼

  

作为我国的经济和金融中心,上海具有全国抢先的制造业和服务业根底以及巨大的消费人群和较高的购买力。此外,上海亦是我国的航运和贸易中心:2014年,上海集装箱吞吐量达3529万标准箱(TEU),全球排名榜首;浦东机场货运吞吐量达317.8万吨,全国排名榜首;一起,上海是全国“四纵四横”高铁网络的重要节点城市,两小时内可灵通一切长三角首要城市。在制造业转型晋级及消费带动经济添加的大布景下,便当的交通网络和巨大的内需支撑着上海乃至周边姑苏、昆山等城市成为辐射长三角和内陆区域的物流节点城市。

  

现在上海的优质物流仓储商场出现供需两旺的局势。到2015年第二季度,上海优质物流仓储存量达375万平方米,商场全体空置率为9.1%。其间,作为上海自贸区的一部分,临港片区凭仗高端制造业和新式战略工业相结合的工业优势和毗连浦东空港及洋山深水港的区位优势成为现在上海优质物流仓储供给最为会集的区域。另一方面,获益于虹桥交通纽带的建造,大虹桥区域(规划触及青浦、展陈述(上)w66利来国际网址嘉定、闵行和松江四区)的优质物流仓储商场亦被看高一线。凭仗由机场、高铁和高速交错的交通网络,以及上海世界贸易新途径的定位,虹桥商务区将成为国内外货品分拨、中转、展现和出售的中心,国内外货品的融通有望促进大虹

  

桥区域内高标库的需求得到进一步开释。但大虹桥区域内有限的土地供给或将制约该区域的展开。乖벌胶직捻쏵흙侊匡藤낀퍅 癎샙샀냥瘻谨돨“寮滥끝”。在需求端,上海关于优质物流仓储的需求更趋多元化,除第三方物流、传统零售和电商外,世邦魏理仕:我国物流地产出资开以轿车及零部件制造业和高科技企业为代表的制造业亦是高标库去化的首要动力。旺盛的需求推进上海优质物流仓储商场的租金稳步上涨,曩昔五年,按相同本比较,上海优质物流仓储商场的租金年复合添加率达5.8%。逐年上涨的租金使租户不断承压,致使部分对本钱较为灵敏的租户有向周边乃至内陆搬家的倾向。

  

土地商场方面,上海政府在2014年连续公布了调整工业土地运用年限、强化工业用地用处控制等方面的一些列方针。因为上海一手仓储用地供给稀缺,导致出资者转向二手土地商场进行收买或与具有优质土地储备的企业以股权方式进行协作。这也使上海成为全国大宗物流买卖商场最为活泼的城市,在2011~2014年间,上海录得了八宗物流仓储物业大宗买卖,总额达42亿元,是其他一线城市总和的将近四倍,其间大部分买家为外资基金或专业物流地产开发商,如亚腾财物办理、普洛斯及丰树等。一起,开发商为了进步土地使用率,多层库正在替代单层库成为库房开发的干流。这些多层库首要由电商和传统零售业这样对承重要求不高的租户去化。另一方面,一手仓储土地稀缺和较高的地价亦唆使物流地产开发商纷繁转向紧邻上海的姑苏(包含昆山、太仓、常熟)、无锡和南通等地拿地。而外溢的需求亦使姑苏的仓储商场敏捷展开起来,到2015年第二季度,w66利来国际网址。姑苏的优质物流仓储存量为237万平方米,商场全体空置率为13.7%。一起,咱们也观察到因为自2014年起跟着各地连续公布节省集约使用工业用地的新政,二三线城市的一手仓储用地供给量也在逐年削减,开发商在姑苏和无锡等地的拿地难度亦随之加大。估计二手土地商场活泼的成交在这些城市也将得以连续。

  

2015年下半年上海优质物流仓储市估计场将有超80万平方米的高标准库房入市,其间一半的新增供给坐落浦东新区的外高桥、浦东机场和洋山陆域三个区域,而另一半则首要散布在浦西的宝山和青浦。鉴于现在这些区域的空置率水平遍及较低,估计下半年新项目的上市将影响商场成交量的上升。一起,咱们估计开发商将推出更多优惠手法来招引租户以应对更为剧烈的竞赛。

  

其他一线城市供给紧俏,需求外溢

  

作为我国的首都和政治经济文化中心,北京杰出的经济根本面以及完善的根底设备为物流地产奠定了根底,依托于两千万人口的城市规划及兴旺的第三工业,全体物流需求由消费品及电商类客户主导。而广州及深圳坐落制造业重地的珠三角区域,接受了来自制造业的物流需求;此外,作为全球最大的城市带,珠三角巨大的人口规划亦影响了来自电商及第三方物流的繁荣需求。

  

工业土地供给缺口在上述城市一贯比较突出。跟着2014年疆土部提出削减特大城市工业用地,土地供给节奏更逐步放缓。以北京为例,2014年全年北京录得45宗工业土地成交,仅为2010~2013年均值的四成,UPS櫓벌놔왯龄芚폐捻냈甘: 胶직뵨,2015年上半年更锐减至五宗。因为物流用地发生的税收奉献相对较少,土地使用率低,开发商及其他出资者拿地受限,竞赛加重。土地紧缺已经成为物流地产出资的一大瓶颈。

  

与北京比较,广深的物流商场愈加涣散,世界物流开发商比例较低(仅有普洛斯及安博),大部分为内资企业一切,这种现象首要归因于国有仓储土地供给、可出资标的有限,此外与乡村团体用地确权问题亦不无关系。近年来,政府土地方针逐步收紧,国有物流土地供给有限,出让的物流土地往往为国内企业置办自建高标仓,以自用为首要目的,仅小部分用于租借,形成国内企业“独占”局势。此外,因为历史原因,适当一部分物流用地为乡村团体用地一切权,对出资检查更为严厉的外资开发商来说,这些并不能成为他们的出资标的。

  

鉴于供给紧俏,部分专业物流开发商将目光投向了价格更为合理、出资时机更多的周边城市,如北京周边的廊坊、武清,广深周边的佛山、东莞、惠州等。此外,咱们亦观察到物流开发商及组织出资者经过置办二手物业或土地进行出资。如2013年6月,Redwood经过财物收买置办了北京通州配送中心,2014年3月,GLP购买了北京空港物流园的富达来信任旗下的北京物流园。

  

2015年疆土部拟出台方针刚性束缚新增建造土地供给,特大城市未来城市建造用地供给将更多重视盘活存量为主。展望未来,上述城市物流设备商场将出现三大展开趋势:一、物流仓储设备优化晋级。政府鼓舞土地集约使用,从传统库房晋级为结合写字楼及库房的楼仓方式,从功用单一的物流园区转型为归纳型的工业园区。二、跨境电商租户活泼度上升。受南沙自贸区及前海蛇口自贸区方针利好以及区位优势带动,跨境电商职业活泼度将逐步提高,估计将有更多服务于跨境电商的新建物流仓储项目。三、需求外溢至周边城市。从运输本钱以及功率上动身,本地的物流仓储设备为首选。但是,因为本乡供给紧缺外加经济虹吸效应带来的交通压力,本地物流设备租金走高,租借本钱添加,加上传统仓储的供给逐步往周边城市搬迁,估计只要承租才能较强的租户得以在市内布局,其他外溢需求将由周边城市接受。(未完待续)

  
 

  

本文一起刊载于《现代物流报》20151020期 A1版

  

 

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